半月談記者 周凱

隨著我國城市發展從大規模增量擴張轉向存量提質增效為主的階段，城市居民對小區物業服務有了更高要求。半月談記者調查發現，物業企業收費難、小區業主自治難、社區監督小區難等現象較為普遍，導致一些小區物業矛盾凸顯。

物業費難收加劇小區矛盾

“這幾年物業費越來越難收了。去年業主欠物業費新增2.6億元，今年以來企業收費率比去年還低，同比下降8%，6月份收費率僅71%。”一家大型物業企業負責人說，收不到物業費導致物業服務質量下降。

某市物業管理協會負責人介紹，物業費難收，一方面是因為物業服務邊界模糊、質量評價缺少標準。不少業主認為交了物業費，物業企業就應該負責小區一切事務，雙方對服務質量各執一詞。

另一方面，物業費缺少動態調整機制。商品房入住初期物業實行政府指導價，實際定價權在開發商手中，成立業委會后才實行市場調節價，導致很多老小區物業收費低、企業入不敷出，而一些新小區收費較高，很多業主以服務不達標為由拒交物業費。

“據抽樣統計，今年上半年全市物業平均收費率在70%～80%之間。”這位負責人說，現金流承壓、人力等成本居高不下，致使一些企業經營困難，物業撤場現象明顯增加。上述大型物業企業負責人介紹，近年來有3個小區因收費率低于40%，且業主要求降價，企業被迫退出。

低收費率激化小區物業矛盾。“近一兩年我大概70%的時間都在處理小區物業投訴糾紛。”一位社區書記說。西部某地統計顯示，小區物業矛盾已成為該地基層主要矛盾，占矛盾總量的40%以上。

對此部分省市加快探索小區治理改革。重慶市住建部門今年在8000多個小區開展亮服務內容、亮公共收益收支、亮履約情況，以及承諾即時維修、建議投訴即時辦理、困難需求即時幫助的“三亮三即時”舉措，推動物業服務規范透明。

重慶市兩江新區金祥社區環物委與居民、物業企業共同參與小區治理

走進重慶市兩江新區廊橋水岸小區，門口“三亮三即時”公示欄詳細列舉物業履約、公共收益等信息。小區業委會主任陳家德說：“物業企業做了什么，業主們看得明明白白，有效提升了物業交費率。”

小區業委會成立難、運行難

作為業主推選出來的自治組織，業委會發揮著維護小區公共權益的作用。“想成立業委會真不容易!”重慶市城市印象小區業委會主任皮志明說，2020年前小區管理較為混亂，小區1600多套房屋中有近40%租出去了，協調逾20%的業主簽字、投票花了接近一年時間。

民法典規定，業主共同決定事項須由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決。受訪社區干部介紹，部分小區開發商持有大量產權也是導致業委會難成立的原因之一。

即便成立了，一些業委會也面臨訴求難協調的問題。陳家德說，廊橋水岸小區車位不足，曾經車輛亂停問題突出。業委會在小區設置有償停車場，一度引發沒有車位業主的不滿，有業主還破壞停車場欄桿，辱罵業委會成員。“業委會公開公正按照議事流程征得了多數業主的同意，現在小區停車秩序井然，每月增加公共收益約10萬元。”

但一些受訪小區業委會成員表示，由于業主訴求不統一，即使按流程征求意見，仍有很多事項部分業主不支持，導致業委會難以運轉。

面對業委會成立、運行難題，一些地方通過黨建引領加強小區自治。重慶市巴南區龍海社區城南未來小區一度管理不善，居民投訴多、報警多。龍海社區黨委書記李自玲說，社區組織小區黨員骨干挨家挨戶收集業主意見，以有違章建筑不選、欠物業費不選等“五不選標準”，動員業主選出黨員占大多數的業委會。

城南未來小區業委會成員丁國華介紹，在社區支持、黨員帶頭下，業委會、業主、物業企業三方協力解決停車、設施維修等問題，現在小區一年公共收益20多萬元，物業企業每年從利潤中拿出3萬元補充維修基金，小區物業實現零投訴。

對于一時難以成立業委會的小區，重慶市探索在社區居委會下設環境與物業管理委員會，提升物業服務質量。重慶市兩江新區金祥社區有8個小區、約2萬名居民。社區黨委書記譚成華說，社區環物委動員400多位熱心居民參與小區治理，通過巡查走訪、聯合調解等方式解決了噪音污染、車位產權辦理等問題。

誰來監管業委會、物業企業

小區公共收益、維修資金、更換物業等重大事項，均涉及業主切身利益。受訪基層干部介紹，少數業主看到其中有利可圖，煽動小區物業矛盾以爭取多數業主支持，出現“誰鬧誰進業委會”的現象。也有業主當選業委會成員后，在更換物業、設施維修中謀利。曾有小區業委會成立后，很快就更換了物業企業，但不久業委會主任便辭職，此時小區維修資金已被用去大半。

基層社區和政府部門在監管業委會、物業企業方面存在障礙。一位社區干部坦言：“業委會權利明確但義務缺失，一些不履職盡責的成員說辭職就辭職，導致業委會癱瘓又得重新選舉。”受訪住建部門干部表示，住建部門雖是物業行政主管部門，但對不負責、不履約的物業企業缺少約束力，同時小區內的電梯、消防等領域還涉及多個部門，需要協力共治。

基層干部和業主認為，加強小區治理是城市內涵式發展的基礎，要從企業端、業主端、監管端多措并舉，構建黨建引領、多元共治的小區治理體系。首先，從法律政策層面完善物業管理制度，出臺物業服務標準，明確物業服務范圍、物業企業履約評價機制等，推動物業費動態調整。

其次，進一步明確業主大會及業委會相關義務、監督主體，發揮基層黨組織作用，從源頭上把好業委會選人關，并制定小區公共收益、維修資金管理辦法，開發數字化系統讓成立業委會、業主議事表決更便利。

再次，加大對物業企業的監管力度。2022年因一家物業企業收費與服務質量不符，重慶市巴南區市場監管局對其處以35萬元罰款。某地住建部門一位干部表示，多部門聯合執法，才能有效化解物業矛盾。

編輯：原碧霞