沒曾想，在部分開發(fā)商和房產(chǎn)中介的口中，買房竟能如此“輕松”，不僅可以做到“低首付”“零首付”，還能實現(xiàn)“負(fù)首付”，倒賺開發(fā)商幾十萬元作為裝修款。殊不知，這些行為已經(jīng)行走在違法違規(guī)的邊緣。

首付套路花樣翻新

“負(fù)首付50萬元買學(xué)區(qū)房”“首付負(fù)1萬元，沒錯。不需要首付還能再拿一萬元”……近期，在多個社交平臺上出現(xiàn)了類似的房地產(chǎn)營銷話術(shù)。

今年5月，深圳房產(chǎn)中介王女士向半月談記者表示，其代理的一套羅湖區(qū)的房產(chǎn)可以做到“負(fù)首付”，即房子評估價為570萬元，但業(yè)主以520萬元低價出售，“你可以在銀行貸款570萬元全款買下這套房子，差價的50萬元拿來裝修”。深圳的房產(chǎn)中介趙先生也聲稱，自己已售出一套“負(fù)首付”的房產(chǎn)。

按照各地規(guī)定，即使是首套房，首付款比例一般也需要最少20%至30%，“負(fù)首付”是如何實現(xiàn)的呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”與“零首付”“低首付”操作方法類似，一是開發(fā)商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發(fā)商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款（也稱“高評高貸”）。若開發(fā)商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產(chǎn)原價，“負(fù)首付”便“實現(xiàn)”了。

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還有業(yè)內(nèi)人士介紹，購房人可以通過向銀行申請經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等方式套取資金，若貸款金額超過了購房首付款，也能實現(xiàn)“空手套白狼”目的。“前些年房價上漲厲害的時候，上漲的收益能夠覆蓋相關(guān)的貸款利息，房子一買一賣能掙不少錢。”貸款中介段先生表示。

當(dāng)下，“高評高貸”多采取陰陽合同的方式實現(xiàn)目的。“即買賣雙方簽署兩份購房合同，其中‘陽合同’代表被做高的房價，作為網(wǎng)簽合同網(wǎng)上備案，‘陰合同’則代表真實的房價，以‘陰合同’的房價實際成交，以‘陽合同’的房價獲取高額貸款。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

“負(fù)首付”風(fēng)險重重

聽起來是“真香”，但其實“負(fù)首付”風(fēng)險重重，甚至能讓購房人“錢房兩空”。

“實際上，‘負(fù)首付’‘低首付’‘零首付’這些促銷手段中有不少套路，很多屬于虛假宣傳，且往往伴隨有開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時，可能會規(guī)避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣說。此外，購房人若通過消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，還會產(chǎn)生新的成本。

如果“高評高貸”沒通過，購房人可能面臨被解除貸款合同和承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。張大偉分析，即便通過審核，若后期在銀行自查中被發(fā)現(xiàn)，可能會被要求收回貸款，甚至被列入銀行黑名單。

“就算有銀行批貸，這也是在透支購房人的資金能力，如果將來不能及時支付，往往會產(chǎn)生更多的房產(chǎn)糾紛。比如，一旦房貸還不上，房子甚至可能被強(qiáng)制拍賣。”王玉臣說。

由于房地產(chǎn)作為銀行信貸資金的重要投向，若“零首付”“負(fù)首付”此類行為被效仿，還可能引發(fā)金融風(fēng)險。

北京德和衡律師事務(wù)所爭議解決業(yè)務(wù)中心副總監(jiān)、商事與金融爭議解決部主任裴虹博認(rèn)為：“這種方式規(guī)避正常的銀行信貸監(jiān)管，騙取銀行貸款，實際上擾亂了正常金融秩序。特別是如果購房者本身存在信用問題，不具備償付能力，則可能進(jìn)一步引發(fā)信貸風(fēng)險等金融問題，影響社會穩(wěn)定。”

是亂象，須重拳整治

針對近期“零首付”“低首付”“負(fù)首付”等首付模式的出現(xiàn)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域的亂象。各地應(yīng)關(guān)注此類新情況，從合規(guī)的角度解決首付的問題，以防范各類打擦邊球的違規(guī)違法事件。

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半月談記者注意到，已有監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會關(guān)注到這一亂象，要求相關(guān)中介機(jī)構(gòu)開始自查自糾。5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布《關(guān)于禁止參與、協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》稱，“買房負(fù)首付”已違反國家相關(guān)金融信貸政策。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會要求，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，并應(yīng)由即日起開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與、協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。

6月7日，重慶銀保監(jiān)局發(fā)布關(guān)于警惕房貸欺騙宣傳的風(fēng)險提示，明確提出“零首付”“負(fù)首付”不僅違規(guī)，也會增加購房人稅費(fèi)和日后還款資金壓力。所謂“零首付”“負(fù)首付”違反金融信貸政策，是監(jiān)管機(jī)構(gòu)明令禁止的行為，并要求銀行機(jī)構(gòu)嚴(yán)加防范。

要防范“零首付”“負(fù)首付”營銷在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)蔓延，還需要監(jiān)管部門重拳整治。應(yīng)將“零首付”“負(fù)首付”的行為歸入金融詐騙或其他非法行為名單，建立更為完善的金融監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范房貸市場，打擊違規(guī)炒房行為。同時，通過行業(yè)規(guī)范等方式加強(qiáng)行業(yè)自律，防范開發(fā)商或房產(chǎn)中介違規(guī)營銷。

半月談記者：王方圓/編輯：尤立